Wie viel Haus kann ich mir leisten?
Ermittle dein maximales Kaufbudget basierend auf deiner monatlichen Wunschrate, deinem Eigenkapital und den aktuellen Zinsen.
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Kurz gesagt
Mit 1.500 € Monatsrate und 50.000 € Eigenkapital kannst du dir bei 3,5 % Zins und 2 % Tilgung eine Immobilie für rund 342.975 € leisten. Die Bank leiht dir dafür etwa 327.273 €, von deinem Gesamtbudget von 377.273 € gehen 34.298 € für Kaufnebenkosten ab. Bis du schuldenfrei bist, dauert es rund 29 Jahre.
Beispielrechnung: Wie viel Haus kann ich mir leisten?
3,5 % Sollzins, 2,0 % anfängliche Tilgung, 10 % Kaufnebenkosten, Laufzeit rund 29 Jahre.
| Monatsrate | Eigenkapital | Kreditbetrag | Maximaler Kaufpreis |
|---|---|---|---|
| 1.000 € | 30.000 € | 218.182 € | 225.620 € |
| 1.500 € | 50.000 € | 327.273 € | 342.975 € |
| 2.000 € | 80.000 € | 436.364 € | 469.421 € |
| 2.500 € | 100.000 € | 545.455 € | 586.777 € |
| 1.500 € | 0 € | 327.273 € | 297.521 € |
Ohne Eigenkapital müsste die Bank die Nebenkosten mitfinanzieren, Stand Oktober 2026. Gerechnet mit diesem Rechner von finanzfacts.de.
Wie viel Haus kann ich mir leisten?
Wie du dein realistisches Budget berechnest und welche Bauzinsen 2026 gelten.
Die ehrliche Haushaltsrechnung
Bevor du Häuser suchst, musst du wissen, was am Monatsende wirklich übrig bleibt. Sei dabei ehrlich zu dir:
- Einnahmen: Zähle nur feste, sichere Einnahmen wie Nettogehalt und Kindergeld. Schwankende Boni lässt du weg.
- Ausgaben: Berücksichtige alle Fixkosten und plane einen Puffer für Urlaub und Neuanschaffungen.
- Rücklagen: Als Eigentümer legst du zusätzlich Geld für Instandhaltung zurück, etwa für Dach oder Heizung.
Bauzinsen, Nebenkosten und Grunderwerbsteuer
Die Bauzinsen für eine 10-jährige Sollzinsbindung liegen im September 2026 bei rund 4,1 bis 4,3 Prozent, je nach Bonität und Beleihung in einer Spanne von etwa 3,9 bis 4,6 Prozent.
Die Grunderwerbsteuer hängt vom Bundesland ab und reicht von 3,5 Prozent in Bayern bis 6,5 Prozent in mehreren Ländern. Den Zinssatz trägst du oben in den Rechner ein.
Die Nebenkosten fressen dein Eigenkapital
Viele vergessen, dass sie nicht nur das Haus bezahlen, sondern auch Staat, Notar und oft Makler. Diese Kaufnebenkosten betragen häufig 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises.
Das Bittere daran: Banken finanzieren diese Kosten nur ungern mit. Dein Eigenkapital geht in der Regel zuerst für die Nebenkosten drauf, bevor ein Euro ins Haus fließt. Der Rechner zieht die Nebenkosten von deinem Gesamtbudget ab und warnt dich, wenn dein Eigenkapital sie nicht deckt.
Warum die Tilgung entscheidend ist
Die Rate besteht aus Zins und Tilgung. Eine niedrige Tilgung senkt die Rate, verlängert aber die Laufzeit massiv.
Häufige Fragen
Wie viel Eigenkapital brauche ich mindestens?+
Empfohlen sind mindestens 20 Prozent des Kaufpreises plus die Kaufnebenkosten aus eigener Tasche. Eine Vollfinanzierung ist möglich, kostet aber spürbare Zinsaufschläge und verteuert den Kredit.
Rechnet die Bank mit Brutto- oder Nettogehalt?+
Immer mit dem sicheren Nettoeinkommen. Zusätzlich setzt die Bank pauschale Haushaltskosten an, etwa 1.200 € für eine Person und 400 € für jede weitere. Bleibt danach zu wenig für die Rate, lehnt sie ab.
Wie hoch sind die Bauzinsen 2026?+
Im September 2026 liegt der Schnitt für eine 10-jährige Zinsbindung bei rund 4,1 bis 4,3 Prozent. Je nach Bonität und Beleihung reicht die Spanne von etwa 3,9 bis 4,6 Prozent. Bessere Bonität und mehr Eigenkapital senken deinen Zins.
Was ist die Sollzinsbindung?+
Der Zinssatz gilt meist nicht für die ganze Laufzeit, sondern für 10, 15 oder 20 Jahre. Danach verhandelst du für die Restschuld einen neuen Zins. Liegt er höher, steigt deine Rate. Plane diesen Fall ein.
Formel, Annahmen und Grenzen des Haus-Budgetrechners
Der Rechner geht rückwärts: Aus Monatsrate sowie Sollzins plus Tilgung ergibt sich das maximale Darlehen, dazu kommt dein Eigenkapital. Aus diesem Budget zieht er die Kaufnebenkosten heraus, der Rest ist der mögliche Kaufpreis. Die Dauer bis zur Schuldenfreiheit löst er aus der Annuitätenformel nach der Laufzeit auf.
- Kaufnebenkosten pauschal 5, 10, 12 oder 15 %: Grunderwerbsteuer 3,5 bis 6,5 % je Bundesland, Notar und Grundbuch rund 2 %, Makler bis 3,57 % (Details im Grunderwerbsteuer-Rechner).
- Sollzins und Tilgung gibst du selbst ein. Den aktuellen Marktzins zeigt der Bauzinsen-Tracker täglich aus der Bundesbank-Zinsstatistik. Beispiel: 1.500 € Rate, 3,5 % Zins, 2 % Tilgung, 50.000 € Eigenkapital ergeben 327.273 € Darlehen und bei 10 % Nebenkosten 342.975 € Kaufpreis.
- Die Haushaltsrechnung der Bank: Sie setzt Lebenshaltungspauschalen gegen dein Nettoeinkommen und kann eine niedrigere Rate ansetzen.
- Zinsbindung und Anschlusszins (die Laufzeit gilt nur bei konstantem Zins), Zinsaufschläge bei hohem Beleihungsauslauf, Sondertilgungen, Instandhaltung und laufende Wohnnebenkosten.
Inhaltlich geprüft am 9. Oktober 2026 von Florian Baumann. Mehr zur Arbeitsweise: So entstehen die Inhalte.
Die Rate muss auch bei der Anschlussfinanzierung tragbar bleiben
Viele rechnen sich mit langer Laufzeit und niedriger Tilgung reich. Das ist gefährlich. Bei 1 Prozent Tilgung zahlst du rund 40 bis 45 Jahre ab, und nach Ablauf der Zinsbindung kann die Rate bei höheren Zinsen deutlich steigen.
Mein Rat: Plane mit mindestens 2 Prozent Anfangstilgung und einer Rate, die auch 1 bis 2 Prozentpunkte höhere Anschlusszinsen verkraftet. Die reinen Nebenkosten kalkulierst du am besten separat mit dem Nebenkosten-Rechner.
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Florian hat Wirtschaftsinformatik in Würzburg studiert und ist seit über 20 Jahren im Online-Marketing tätig. Seit mehreren Jahren investiert er privat in ETFs, Aktien, Krypto und Immobilien. Mit finanzfacts.de zeigt er Menschen den einfachsten Weg vom Finanzeinsteiger zum informierten Investor.
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