Mieten vs. Kaufen Rechner
Vergleiche den Vermögensaufbau: Lohnt sich der Hauskauf oder stehst du als Mieter mit ETF-Sparplan langfristig besser da?
Von Florian Baumann Inhaltlich geprüft am *Monatliche Rate (Kredit) + angenommene monatliche Instandhaltungsrücklage. Die Differenz zu den Mietkosten wurde im Miet-Szenario im ETF mitverzinst.
Kurz gesagt
Kaufst du eine Immobilie für 400.000 € mit 80.000 € Eigenkapital, 3,5 % Zins und 2 % Tilgung, hast du nach 30 Jahren ein Vermögen von 625.232 €, die Immobilie ist dann abbezahlt. Mietest du stattdessen für 1.200 € kalt und legst Eigenkapital und monatliche Differenz zu 6 % Rendite in einem ETF an, kommst du auf 916.686 €. Bei einer Vergleichsmiete von 1.500 € liegt in diesem Beispiel der Kauf vorn.
Beispielrechnung: Mieten oder Kaufen über 30 Jahre
Alle Fälle mit 80.000 € Eigenkapital, 10 % Kaufnebenkosten, 3,5 % Sollzins, 2 % Tilgung, 1,5 % Wertsteigerung, 2 % Mietsteigerung und 6 % ETF-Rendite.
| Kaufpreis | Kaltmiete | Vermögen Kaufen | Vermögen Mieten + ETF | Vorteil |
|---|---|---|---|---|
| 300.000 € | 900 € | 468.924 € | 714.248 € | Mieten |
| 400.000 € | 1.000 € | 625.232 € | 1.159.033 € | Mieten |
| 400.000 € | 1.200 € | 625.232 € | 916.686 € | Mieten |
| 400.000 € | 1.500 € | 625.232 € | 553.165 € | Kaufen |
| 500.000 € | 1.500 € | 781.540 € | 1.119.124 € | Mieten |
Konstante Renditen, ohne Steuern, die Differenz zu den Mietkosten fließt im Miet-Szenario in den ETF. Stand Oktober 2026. Gerechnet mit diesem Rechner von finanzfacts.de.
Warum Mieten nicht pauschal schlechter ist als Kaufen
Das Geheimnis der Opportunitätskosten
Oft wird argumentiert: „Als Mieter zahle ich das Haus meines Vermieters ab, statt mein eigenes.“ Das ist zwar richtig, übersieht aber einen gewaltigen Faktor: Die Opportunitätskosten des Eigenkapitals.
Wer ein Haus kauft, steckt meist zehntausende Euro (z.B. 80.000 €) in die Kaufnebenkosten (Geld, das sofort weg ist) und die Anzahlung. Der Mieter behält diese 80.000 € und kann sie in einen weltweiten Aktien-ETF investieren. Bei historisch 6-7 % Rendite verdoppelt sich dieses ETF-Vermögen etwa alle 10 bis 12 Jahre. Genau diese entgangenen ETF-Gewinne sind die „Kosten“ des Hauskaufs.
Wie der Rechner vergleicht
Um Äpfel mit Äpfeln zu vergleichen, simuliert der Rechner das Leben von zwei identischen Personen über den gewählten Zeitraum:
- Der Käufer: Kauft die Immobilie, zahlt monatlich Zins und Tilgung an die Bank und legt Geld für Instandhaltung (z.B. neues Dach nach 20 Jahren) zurück. Sein Vermögen ist am Ende der Wert des (gewachsenen) Hauses abzüglich der Restschuld bei der Bank.
- Der Mieter: Zahlt seine Miete (die jährlich steigt). Sein Startkapital von 80.000 € liegt im ETF. Ist seine Miete günstiger als die monatliche Belastung des Käufers, steckt er die Differenz JEDEN MONAT zusätzlich in den ETF. Sein Vermögen ist am Ende der Wert des ETF-Depots.
FAQ zur Immobilienentscheidung
Warum sind Kaufnebenkosten verlorenes Geld?
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Alle Quellen zuletzt geprüft am 9. Oktober 2026.
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