Grunderwerbsteuer-Rechner
Berechne die Grunderwerbsteuer und alle weiteren Kaufnebenkosten (Notar, Grundbuch, Makler) für dein neues Eigenheim, abhängig vom Bundesland.
Spartipp: Bewegliches Inventar (z.B. Einbauküche, Möbel) oder die Instandhaltungsrücklage reduzieren die Steuerlast. Betrag hier abziehen:
Deine Finanzierungsübersicht
| Kostenpunkt | Betrag |
|---|---|
| Reiner Kaufpreis | 0 € |
| Grunderwerbsteuer (3,5 %) | 0 € |
| Notar & Grundbuch (2,0 %) | 0 € |
| Maklerprovision (0,0 %) | 0 € |
| Gesamtsumme | 0 € |
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Grunderwerbsteuer erklärt
Die wichtigsten Fakten und Tipps, wie du beim Immobilienkauf Steuern sparen kannst.
Was ist die Grunderwerbsteuer?
Die Grunderwerbsteuer fällt beim Kauf einer Immobilie (Haus, Wohnung, Grundstück) in Deutschland an. Das Finanzamt erhebt sie auf den im notariellen Kaufvertrag beurkundeten Kaufpreis.
Die Höhe der Steuer ist Ländersache und variiert derzeit zwischen 3,5 % und 6,5 %. Erst nach der Zahlung stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Ohne diese Bescheinigung trägt dich das Grundbuchamt nicht als neuen Eigentümer ein.
Wie du die Steuerlast senken kannst
- Bewegliches Inventar: Übernimmst du eine Einbauküche, Möbel oder eine Markise? Wenn der Kaufvertrag den Wert separat ausweist, fällt darauf keine Grunderwerbsteuer an. Als Faustregel akzeptieren Finanzämter bis rund 15 % des Kaufpreises ohne weitere Nachweise.
- Instandhaltungsrücklage: Beim Kauf einer Eigentumswohnung kaufst du den Anteil an der Rücklage mit. Weist der Notar diesen Betrag separat aus, sinkt der steuerpflichtige Kaufpreis entsprechend.
Steuersätze nach Bundesland
Seit der Föderalismusreform 2006 dürfen die Bundesländer den Steuersatz selbst festlegen. Bayern ist das einzige Bundesland, das den Satz seitdem nie erhöht hat. Zuletzt erhöhte Bremen den Satz zum 1. Juli 2025 von 5,0 % auf 5,5 %. Thüringen senkte ihn Anfang 2024 als erstes Land überhaupt, von 6,5 % auf 5,0 %.
| Bundesland | Steuersatz | Bundesland | Steuersatz |
|---|---|---|---|
| Baden-Württemberg | 5,0 % | Niedersachsen | 5,0 % |
| Bayern | 3,5 % | Nordrhein-Westfalen | 6,5 % |
| Berlin | 6,0 % | Rheinland-Pfalz | 5,0 % |
| Brandenburg | 6,5 % | Saarland | 6,5 % |
| Bremen | 5,5 % | Sachsen | 5,5 % |
| Hamburg | 5,5 % | Sachsen-Anhalt | 5,0 % |
| Hessen | 6,0 % | Schleswig-Holstein | 6,5 % |
| Mecklenburg-Vorpomm. | 6,0 % | Thüringen | 5,0 % |
Häufige Fragen zu den Kaufnebenkosten
Fällt die Steuer auch bei Vererbung oder Schenkung an?
Wann muss ich die Grunderwerbsteuer bezahlen?
Werden Makler- und Notarkosten auch besteuert?
Finanziert die Bank die Kaufnebenkosten mit?
Nebenkosten sind verlorenes Geld, halte sie klein
Grunderwerbsteuer, Notar und Makler stecken nach dem Kauf nicht im Wert deiner Immobilie. Würdest du am nächsten Tag wieder verkaufen, wäre dieses Geld weg. Deshalb behandle ich Kaufnebenkosten als echten Verlustposten, den du so klein wie möglich hältst.
Zwei Hebel hast du selbst in der Hand: Lass bewegliches Inventar und die Instandhaltungsrücklage im Kaufvertrag separat ausweisen und verhandle die Maklerprovision. Das Bundesland kannst du dir dagegen selten aussuchen. Zwischen Bayern (3,5 %) und NRW (6,5 %) liegen bei 400.000 € Kaufpreis trotzdem 12.000 € Unterschied.
Bevor du über Steuertricks nachdenkst, kläre die wichtigere Frage: Wie viel Haus kannst du dir überhaupt leisten? Die Nebenkosten zahlst du idealerweise komplett aus Eigenkapital.
