Nebenkosten Hauskauf Rechner
Berechne alle Kaufnebenkosten auf einen Blick: Grunderwerbsteuer nach Bundesland, Notar- und Grundbuchkosten sowie Maklerprovision.
Kaufnebenkosten sind gebundenes Kapital, das sofort weg ist. Ein Haus ist Sachvermögen, kein liquides Investment. Wer zusätzlich monatlich in einen breit gestreuten ETF-Sparplan investiert, baut liquides Vermögen auf, das unabhängig vom Immobilienmarkt wächst und im Notfall verfügbar bleibt. Das Diagramm zeigt, was 500 € pro Monat über 30 Jahre bei 7 % Rendite leisten.
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Alle Kaufnebenkosten erklärt
Was kostet ein Hauskauf wirklich? Die wichtigsten Kostenblöcke, Berechnungsformeln und aktuellen Steuersätze nach Bundesland.
Grunderwerbsteuer nach Bundesland
Die Grunderwerbsteuer ist in Deutschland Ländersache. Seit 2006 dürfen die Bundesländer den Steuersatz selbst festlegen. Bayern hat seitdem nie erhöht und bietet mit 3,5 % den günstigsten Satz. Brandenburg, NRW, Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen verlangen mit 6,5 % das Maximum.
| Bundesland | Steuersatz | Steuer bei 400.000 € | Steuer bei 600.000 € |
|---|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | 14.000 € | 21.000 € |
| Baden-Württemberg | 5,0 % | 20.000 € | 30.000 € |
| Bremen | 5,0 % | 20.000 € | 30.000 € |
| Niedersachsen | 5,0 % | 20.000 € | 30.000 € |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % | 20.000 € | 30.000 € |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 % | 20.000 € | 30.000 € |
| Hamburg | 5,5 % | 22.000 € | 33.000 € |
| Sachsen | 5,5 % | 22.000 € | 33.000 € |
| Berlin | 6,0 % | 24.000 € | 36.000 € |
| Hessen | 6,0 % | 24.000 € | 36.000 € |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % | 24.000 € | 36.000 € |
| Brandenburg | 6,5 % | 26.000 € | 39.000 € |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % | 26.000 € | 39.000 € |
| Saarland | 6,5 % | 26.000 € | 39.000 € |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % | 26.000 € | 39.000 € |
| Thüringen | 6,5 % | 26.000 € | 39.000 € |
Die Grunderwerbsteuer wird immer auf den notariell beurkundeten Kaufpreis berechnet und ist innerhalb von 4 Wochen nach dem Steuerbescheid fällig. Erst nach Zahlung stellt das Finanzamt die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, ohne die keine Eintragung im Grundbuch möglich ist.
Notar- und Grundbuchkosten
Notarkosten und Grundbuchgebühren sind gesetzlich im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt und bundesweit einheitlich. Du kannst keinen günstigeren Notar wählen, weil der Preis festgesetzt ist. Die Gesamtkosten liegen typischerweise zwischen 1,5 % und 2,0 % des Kaufpreises.
Grundbuchkosten = Kaufpreis × Grundbuchsatz (ca. 0,3–0,5 %)
Gesamt = Notarkosten + Grundbuchkosten Genaue Gebühren richten sich nach § 34 GNotKG (Tabelle B) und variieren je nach Leistungsumfang.
Was ist in den Notarkosten enthalten? Der Notar beurkundet den Kaufvertrag, prüft den Grundbuchauszug, veranlasst die Auflassungsvormerkung und kümmert sich nach Kaufpreiszahlung um die Eigentumsumschreibung. Für Immobilien mit Finanzierung kommen die Kosten für die Grundschuldbestellung hinzu, was den Notarsatz leicht erhöht.
| Kaufpreis | Notarkosten (1,5 %) | Grundbuch (0,5 %) | Gesamt (2,0 %) |
|---|---|---|---|
| 200.000 € | 3.000 € | 1.000 € | 4.000 € |
| 350.000 € | 5.250 € | 1.750 € | 7.000 € |
| 500.000 € | 7.500 € | 2.500 € | 10.000 € |
| 750.000 € | 11.250 € | 3.750 € | 15.000 € |
| 1.000.000 € | 15.000 € | 5.000 € | 20.000 € |
Maklerprovision: Was gilt seit 2020?
Seit dem 23. Dezember 2020 gilt für den Kauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen das sogenannte Bestellerprinzip (§ 656c BGB). Wer den Makler beauftragt, zahlt mindestens die Hälfte der Provision. In der Praxis bedeutet das: Wenn der Verkäufer einen Makler bestellt und 3,57 % Provision zahlt, darf er maximal weitere 3,57 % auf den Käufer umlegen.
| Bundesland | Übliche Gesamtprovision | Käuferanteil (je Hälfte) |
|---|---|---|
| Bayern, Baden-Württemberg, NRW, Hessen, Rheinland-Pfalz, Saarland, Sachsen, Thüringen | 7,14 % (inkl. MwSt.) | 3,57 % |
| Berlin, Brandenburg, Hamburg, Mecklenburg-Vorpommern | 7,14 % (inkl. MwSt.) | 3,57 % |
| Bremen, Niedersachsen | 5,95 % (inkl. MwSt.) | 2,975 % |
| Schleswig-Holstein, Sachsen-Anhalt | 7,14 % (inkl. MwSt.) | 3,57 % |
Nicht jeder Kauf läuft über einen Makler. Privatkäufe direkt vom Eigentümer sind provisionsfrei. Bei Neubauten vom Bauträger fällt ebenfalls keine Maklerprovision an. Wer keinen Makler einschalten muss, spart bei einem 400.000-€-Objekt locker 14.000 €.
- Maklerprovision ist steuerlich nicht als Werbungskosten abzugsfähig, gehört aber zu den Anschaffungsnebenkosten und erhöht damit den steuerlichen Einstandspreis bei Vermietung.
- Seit 2020 muss der Verkäufer seinen Makleranteil nachweislich bezahlt haben, bevor er die Käuferprovision einfordern darf.
- Kein Makler darf vom Käufer mehr verlangen als vom Verkäufer (Halbteilungsgrundsatz).
Gesamtübersicht: Nebenkosten nach Bundesland
Diese Tabelle zeigt die Gesamtnebenkosten bei einem Kaufpreis von 400.000 € für alle 16 Bundesländer, jeweils mit und ohne Makler. Notar- und Grundbuchkosten sind pauschal mit 2,0 % angesetzt.
| Bundesland | GrESt | Notar+GB | Ohne Makler | Mit Makler (3,57 %) | % ohne Makler |
|---|---|---|---|---|---|
| Bayern | 14.000 € | 8.000 € | 22.000 € | 36.280 € | 5,5 % |
| Baden-Württemberg | 20.000 € | 8.000 € | 28.000 € | 42.280 € | 7,0 % |
| Bremen | 20.000 € | 8.000 € | 28.000 € | 42.280 € | 7,0 % |
| Niedersachsen | 20.000 € | 8.000 € | 28.000 € | 42.280 € | 7,0 % |
| Rheinland-Pfalz | 20.000 € | 8.000 € | 28.000 € | 42.280 € | 7,0 % |
| Sachsen-Anhalt | 20.000 € | 8.000 € | 28.000 € | 42.280 € | 7,0 % |
| Hamburg | 22.000 € | 8.000 € | 30.000 € | 44.280 € | 7,5 % |
| Sachsen | 22.000 € | 8.000 € | 30.000 € | 44.280 € | 7,5 % |
| Berlin | 24.000 € | 8.000 € | 32.000 € | 46.280 € | 8,0 % |
| Hessen | 24.000 € | 8.000 € | 32.000 € | 46.280 € | 8,0 % |
| Meckl.-Vorpommern | 24.000 € | 8.000 € | 32.000 € | 46.280 € | 8,0 % |
| Brandenburg | 26.000 € | 8.000 € | 34.000 € | 48.280 € | 8,5 % |
| Nordrhein-Westfalen | 26.000 € | 8.000 € | 34.000 € | 48.280 € | 8,5 % |
| Saarland | 26.000 € | 8.000 € | 34.000 € | 48.280 € | 8,5 % |
| Schleswig-Holstein | 26.000 € | 8.000 € | 34.000 € | 48.280 € | 8,5 % |
| Thüringen | 26.000 € | 8.000 € | 34.000 € | 48.280 € | 8,5 % |
Kaufpreis: 400.000 €. Notar + Grundbuch pauschal 2,0 %. Makler 3,57 % (Käuferanteil nach Bestellerprinzip).
Drei konkrete Beispielrechnungen
Wie stark das Bundesland die Gesamtkosten beeinflusst, zeigen diese drei Kaufszenarien mit unterschiedlichen Preisstufen und Bundesländern.
| Szenario | Kaufpreis | Bundesland | GrESt | Notar+GB | Makler | Nebenkosten | Gesamtkosten |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Erstkauf ETW München | 550.000 € | Bayern | 19.250 € | 11.000 € | 19.635 € | 49.885 € | 599.885 € |
| Einfamilienhaus NRW | 380.000 € | NRW | 24.700 € | 7.600 € | 13.566 € | 45.866 € | 425.866 € |
| Privatkauf Berlin | 480.000 € | Berlin | 28.800 € | 9.600 € | 0 € | 38.400 € | 518.400 € |
Häufige Fragen zu den Kaufnebenkosten
Kann ich die Grunderwerbsteuer umgehen, wenn ich einen Teil des Kaufpreises als „Inventar“ ausweise?
Wann muss ich die Grunderwerbsteuer bezahlen?
Werden Kaufnebenkosten steuerlich berücksichtigt?
Was passiert, wenn der Kauf nach Vertragsschluss rückabgewickelt wird?
Nebenkosten frühzeitig einplanen, sonst wird die Finanzierung teuer
Ein klassischer Fehler beim Hauskauf: Der Kaufpreis ist im Kopf, die Nebenkosten werden schöngerechnet oder schlicht vergessen. Wer in Bayern kauft, zahlt 5,5 % Nebenkosten ohne Makler. In NRW sind es 8,5 %. Das sind bei 400.000 € gut 12.000 € Unterschied, die du komplett aus eigener Tasche zahlen musst, weil keine Bank Kaufnebenkosten finanziert.
Mein konkreter Rat: Rechne mit mindestens 20 % Eigenkapital auf den Kaufpreis plus den vollständigen Nebenkosten, bevor du eine Finanzierung unterschreibst. Wer das nicht hat, kauft zu früh oder zu teuer. Die Zinsen der letzten Jahre haben gezeigt, wie schnell eine knappe Finanzierung zum Problem wird.
Bundesland-Wahl als Stellschraube: Bei Kaufpreisen über 500.000 € kann es sich lohnen, Objekte kurz hinter der Bundeslandgrenze mit niedrigerem Steuersatz aktiv zu suchen. 3 % Unterschied bei 600.000 € sind 18.000 €, das entspricht einem Jahr Sparrate für viele Familien.
