Kredit & Baufinanzierung

Annuitätendarlehen Rechner

Berechne deine monatliche Rate, Laufzeit und Gesamtkosten für Immobilien- oder Ratenkredite (Volltilgung).

Von Florian Baumann Inhaltlich geprüft am 26. September 2026

Basis der Berechnung

Über anfängliche Tilgung (%) Über feste Laufzeit (Jahre)

Darlehensbetrag (€)

Sollzins p.a. (%)

Anfängliche Tilgung p.a. (%)

Gewünschte Laufzeit (Jahre)

Dein Finanzierungsplan

Monatliche Rate (Annuität)
1.208,33 €

Dauer bis zur Entschuldung
28 Jahre, 1 Monat

Darlehensbetrag 250.000,00 €

Zinskosten gesamt 156.914,48 €

Gesamtrückzahlung 406.914,48 €

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Kurz gesagt

Bei 250.000 € Darlehen, 3,8 % Sollzins und 2 % anfänglicher Tilgung zahlst du monatlich 1.208,33 €. Nach 28 Jahren und 1 Monat hast du das Darlehen komplett getilgt und insgesamt 156.914,48 € Zinsen gezahlt. Mit 3 % Tilgung steigt die Rate auf 1.416,67 €, dafür bist du schon nach 21 Jahren und 7 Monaten schuldenfrei.

Beispielrechnung: Annuitätendarlehen bei 3,8 % Sollzins

Alle Fälle mit 3,8 % Sollzins p. a., fester Rate bis zur vollständigen Tilgung.

Darlehen	Anfängliche Tilgung	Monatsrate	Laufzeit	Zinsen gesamt
150.000 €	2 %	725,00 €	28 Jahre, 1 Monat	94.148,69 €
250.000 €	2 %	1.208,33 €	28 Jahre, 1 Monat	156.914,48 €
250.000 €	3 %	1.416,67 €	21 Jahre, 7 Monate	116.665,85 €
350.000 €	2 %	1.691,67 €	28 Jahre, 1 Monat	219.680,27 €
400.000 €	2 %	1.933,33 €	28 Jahre, 1 Monat	251.063,16 €

Gleichbleibender Sollzins über die gesamte Laufzeit, ohne Sondertilgungen und Nebenkosten. Stand Oktober 2026. Gerechnet mit diesem Rechner von finanzfacts.de.

Wissen: Annuitätendarlehen

So funktionieren Immobilienfinanzierungen und Ratenkredite

Grundlagen

Wie funktioniert ein Annuitätendarlehen?

Das Annuitätendarlehen ist die mit Abstand häufigste Form der Kreditrückzahlung, besonders bei Immobilienfinanzierungen. Der Trick dabei: Die monatliche Rate (die Annuität) bleibt über die gesamte Laufzeit exakt gleich hoch.

Was sich jedoch ändert, ist die Zusammensetzung dieser Rate:

Zinsanteil: Am Anfang ist die Restschuld am höchsten, daher geht ein Großteil deiner monatlichen Rate für Zinsen drauf.
Tilgungsanteil: Mit jedem Monat sinkt die Restschuld ein kleines bisschen. Dadurch sinken auch die monatlichen Zinsen. Der „frei werdende“ Teil der Rate wird automatisch für noch mehr Tilgung verwendet.

Die Tilgung beschleunigt sich also im Laufe der Jahre von ganz alleine (Tilgungs-Schneeballeffekt).

Finanz-Wissen

Die Tilgungsfalle bei niedrigen Zinsen

In Zeiten von sehr niedrigen Zinsen (z. B. 1 % p.a.) ist eine anfängliche Tilgung von 1 % oder 2 % oft gefährlich niedrig. Warum? Weil der Zinsanteil an der Rate so klein ist, dass der oben beschriebene „Schneeballeffekt“ kaum in Gang kommt. Die Schulden sinken im Schneckentempo, und die Rückzahlung kann schnell über 40 Jahre dauern.

Faustregel für die anfängliche Tilgung: Je niedriger der Sollzins, desto höher solltest du die anfängliche Tilgung wählen (z.B. 3 % bis 4 %), um in einer vernünftigen Zeit schuldenfrei zu sein!

Mathematik

Die Annuitäten-Formeln

1. Rate über anfängliche Tilgung berechnen

Dies ist die einfachste Formel. Banken rechnen den Jahreszins und die Tilgung einfach zusammen und teilen durch 12 Monate.

Monatsrate = Kreditsumme × Zins (%) + Tilgung (%)100 ÷ 12

2. Rate über eine feste Laufzeit berechnen (Annuitätenfaktor)

Wenn du den Kredit in exakt n Monaten abbezahlen willst, benötigt man den Annuitätenfaktor. Hier steht i für den monatlichen Zinssatz (Jahreszins / 12) und n für die Anzahl der Monate.

Monatsrate = Kreditsumme × i × (1 + i)n(1 + i)n − 1

Häufige Fragen

FAQ zum Darlehen

Was ist die Sollzinsbindung?

Bei einer Baufinanzierung wird der Zins meist nicht für die gesamte Laufzeit (z. B. 30 Jahre), sondern nur für einen festen Zeitraum (z. B. 10 oder 15 Jahre) festgeschrieben. Das nennt man Sollzinsbindung. Danach musst du für die verbleibende Restschuld einen neuen Zins mit der Bank verhandeln (Anschlussfinanzierung). Dieser Rechner simuliert der Einfachheit halber eine „Volltilgung“ zu konstanten Zinsen.

Lohnt sich eine Sondertilgung?

Fast immer! Jeder Euro, den du zusätzlich in den Kredit steckst (Sondertilgung), reduziert sofort die Restschuld. Dadurch zahlst du ab dem nächsten Monat weniger Zinsen und tilgst automatisch schneller. Sondertilgungen sind der beste Hebel, um einen Kredit Jahre früher abzuzahlen.

Ist die letzte Rate genauso hoch?

Meistens nicht. Da die monatliche Rate immer ein fester gerader Betrag ist (z. B. 1.200 €), bleibt am allerletzten Monat der Laufzeit oft nur noch ein kleiner „Krummer“ Restbetrag übrig (z. B. 430 €). Die letzte Rate ist daher fast immer niedriger als die reguläre Rate. Unser Rechner berücksichtigt das exakt!

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