Mieterhöhung Rechner
Berechne rechtssicher die neue Kaltmiete oder nutze die manuelle Prognose für die nächsten Jahre.
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Kurz gesagt
Bei 800 € Kaltmiete für 80 m² und einer ortsüblichen Vergleichsmiete von 13,50 € pro m² darf dein Vermieter die Miete im ersten Schritt höchstens auf 960,00 € anheben, also um 160,00 € oder 20 %. Die Grenze setzt die Kappungsgrenze von 20 % in drei Jahren; gilt in deiner Stadt die abgesenkte Grenze von 15 %, sind es höchstens 920,00 €. Der Rechner prüft außerdem Erhöhungen nach Modernisierung und bei Indexmiete.
Beispielrechnung: Mieterhöhung bis zur Vergleichsmiete
Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete laut Mietspiegel, begrenzt durch die Kappungsgrenze in drei Jahren.
| Bisherige Kaltmiete | Wohnfläche | Vergleichsmiete pro m² | Kappungsgrenze | Neue Kaltmiete |
|---|---|---|---|---|
| 600 € | 60 m² | 11,00 € | 20 % | 660,00 € (+10,00 %) |
| 800 € | 80 m² | 13,50 € | 20 % | 960,00 € (+20,00 %) |
| 800 € | 80 m² | 13,50 € | 15 % | 920,00 € (+15,00 %) |
| 1.000 € | 80 m² | 15,00 € | 20 % | 1.200,00 € (+20,00 %) |
Vereinfachte Prüfung der Obergrenzen, Stand Oktober 2026. Keine Rechtsberatung. Gerechnet mit diesem Rechner von finanzfacts.de.
Die 3 Wege, wie Vermieter die Kaltmiete rechtssicher anpassen können
1. Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB)
Dies ist die häufigste Form der Mieterhöhung. Der Vermieter darf die Miete erhöhen, wenn sie unter den Preisen des örtlichen Mietspiegels liegt. Dabei gibt es jedoch strikte Schutzregeln (Kappungsgrenze) für den Mieter:
- 15-Monats-Frist: Die Miete muss zum Zeitpunkt der Erhöhung bereits 15 Monate unverändert geblieben sein (Sperrfrist). Das Erhöhungsschreiben darf frühestens nach 12 Monaten verschickt werden. Im Diagramm simuliert der Rechner diese Regel, indem Erhöhungen stets im 3-Jahres-Takt vorgenommen werden.
- Kappungsgrenze (Wichtig!): Die Miete darf innerhalb von drei Jahren um maximal 20 % steigen. In Städten mit Wohnraummangel (wie München, Berlin, Hamburg) gilt eine verschärfte Kappungsgrenze von nur 15 %. Selbst wenn der Mietspiegel mehr hergeben würde, greift die Grenze!
2. Modernisierungsumlage (§ 559 BGB)
Baut der Vermieter einen Aufzug ein, erneuert die Dämmung oder rüstet den Balkon nach, darf er die Kosten auf den Mieter umlegen. Reine Instandhaltungen (z. B. kaputte Heizung tauschen) zählen nicht dazu!
- Es dürfen maximal 8 % der Modernisierungskosten pro Jahr auf die Jahresmiete aufgeschlagen werden.
- Harte Kappungsgrenze (seit 2019): Die Miete darf sich durch die Modernisierung innerhalb von 6 Jahren um maximal 3,00 € pro Quadratmeter erhöhen. Wenn die bisherige Miete unter 7,00 €/m² lag, darf sie sogar nur um maximal 2,00 €/m² steigen.
3. Indexmiete (VPI)
Bei der Indexmiete wird im Mietvertrag vereinbart, dass die Miete an die Inflation (den Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes) gekoppelt ist.
Steigen die Lebenshaltungskosten (VPI) um z. B. 6 %, darf die Kaltmiete ebenfalls um exakt 6 % erhöht werden. Geplant ist ein Deckel: In angespannten Wohnlagen sollen Vermieter den Teil der Steigerung, der über 3,0 % im Jahr liegt, nur noch zur Hälfte weitergeben dürfen. Der Gesetzentwurf (Drucksache 21/6807) ist noch nicht beschlossen, der Rechtsausschuss des Bundestags hat ihn am 14. Oktober 2026 in einer Anhörung beraten. Der Vorteil für Mieter: Andere Erhöhungsarten (wie die ortsübliche Vergleichsmiete) sind bei einem Indexmietvertrag komplett ausgeschlossen! Lediglich nach sehr spezifischen staatlichen Modernisierungen darf noch erhöht werden.
FAQ zur Mieterhöhung
Wie funktioniert die Prognose im Diagramm?
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Alle Quellen zuletzt geprüft am 9. Oktober 2026.
