Sondertilgung vs. ETF Rechner
Sondertilgung, ETF-Sparplan oder 50/50 Mix? Spiel Crash, Seitwärtsmarkt und Boom durch und finde die Strategie, die zu deiner Situation passt.
Von Florian Baumann Inhaltlich geprüft am Bei 7,0 % ETF-Rendite erreichst du nach 10 Jahren mit dem ETF-Sparplan ein Netto-Vermögen von 47.484 €. Das sind 9.097 € mehr als mit dem 50/50 Mix.
Break-even: Ab etwa 4,3 % ETF-Rendite pro Jahr überholt der ETF-Sparplan die Sondertilgung. Darunter gewinnt das Tilgen.
Zur Einordnung: Jede Sondertilgung bringt dir eine garantierte, steuerfreie Rendite in Höhe deines Kreditzinses von 3,5 %.
Jahreswerte als Tabelle anzeigen
| Jahr | Restschuld (Tilgung) | Sondertilgung | ETF-Sparplan | 50/50 Mix |
|---|
Netto-Vermögen je Strategie: Depotwert abzüglich Kapitalertragsteuer und Restschuld. Negative Werte bedeuten, dass die Restschuld das Depot noch übersteigt.
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Kurz gesagt
Hast du 150.000 € Restschuld zu 3,5 % und 1.000 € pro Monat übrig, stehst du nach 10 Jahren mit einem ETF-Sparplan bei 7 % Rendite mit 47.484 € Netto-Vermögen da, mit Sondertilgung mit 29.698 €. Laut Rechner lohnt sich der ETF erst ab etwa 4,3 % Rendite pro Jahr, darunter gewinnt das Tilgen. Die Sondertilgung bringt dir dafür eine garantierte, steuerfreie Rendite in Höhe deines Kreditzinses.
Beispielrechnung: Sondertilgung oder ETF nach 10 Jahren
Eigenheim, 2 % anfängliche Tilgung, Netto-Vermögen = Depot nach Steuern minus Restschuld nach 10 Jahren.
| Kredit und freier Betrag | ETF-Rendite | Sondertilgung | ETF-Sparplan | 50/50 Mix |
|---|---|---|---|---|
| 150.000 € zu 3,5 %, 1.000 € pro Monat | 7 % | 29.698 € | 47.484 € | 38.388 € |
| 150.000 € zu 3,5 %, 1.000 € pro Monat | 2 % | 28.925 € | 16.129 € | 22.710 € |
| 150.000 € zu 1,5 %, 1.000 € pro Monat | 7 % | 11.867 € | 43.971 € | 27.848 € |
| 150.000 € zu 3,5 %, 500 € pro Monat | 7 % | -42.426 € | -33.329 € | -37.877 € |
Die ETF-Rendite ist eine Annahme und schwankt, Stand Oktober 2026. Gerechnet mit diesem Rechner von finanzfacts.de.
Sondertilgung oder ETF: So entscheidest du richtig
Wie der Rechner funktioniert, was die Szenarien bedeuten und welche Strategie wann gewinnt.
Das Duell: Kredit tilgen oder Vermögen aufbauen?
Viele Immobilienbesitzer kennen die Überlegung: Sondertilgen oder lieber in ETFs investieren? Hier kannst du die einzelnen Szenarien für dich durchspielen. Die Grundregel: Bei fallenden Kursen gewinnt die Sondertilgung, bei steigenden Kursen schneidet das ETF-Portfolio besser ab.
Der Rechner simuliert drei Strategien Monat für Monat. Bei der Sondertilgung fließt dein freier Betrag komplett in den Kredit. Sobald der Kredit getilgt ist, wandern Rate und freier Betrag in einen ETF-Sparplan. Beim ETF-Sparplan zahlst du nur die normale Rate und investierst den freien Betrag an der Börse. Der 50/50 Mix teilt den Betrag hälftig auf beide Wege auf.
Am Ende vergleicht der Rechner das Netto-Vermögen: Depotwert nach Steuern minus verbleibende Restschuld. So siehst du auf einen Blick, welche Strategie dich unter deinen Annahmen am weitesten bringt.
Diese Formeln stecken dahinter
Deine Monatsrate ergibt sich aus Restschuld, Sollzins und anfänglicher Tilgung:
= 150.000 € × (3,5 % + 2,0 %) / 12 = 687,50 €
Das ETF-Depot wächst monatlich mit dem Zinseszinseffekt:
mit r = (1 + Jahresrendite)1/12 − 1
Auf Kursgewinne fällt beim Verkauf Kapitalertragsteuer an. Für Aktien-ETFs gilt eine Teilfreistellung von 30 %, sodass effektiv 18,46 % vom Gewinn abgehen:
26,375 % = 25 % Abgeltungsteuer plus Solidaritätszuschlag. Der Sparerpauschbetrag von 1.000 € pro Jahr bleibt zugunsten der Einfachheit unberücksichtigt.
Beispiel: 150.000 € Restschuld, 1.000 € frei pro Monat
So entwickelt sich das Netto-Vermögen nach 10 Jahren bei 3,5 % Sollzins und 2 % Tilgung, je nachdem wie sich der Markt entwickelt:
| Szenario | Sondertilgung | ETF-Sparplan | 50/50 Mix |
|---|---|---|---|
| Crash (-3 % p.a.) | 28.043 € | -10.564 € | 9.364 € |
| Seitwärts (+2 % p.a.) | 28.925 € | 16.129 € | 22.710 € |
| Historisch (+7 % p.a.) | 29.698 € | 47.484 € | 38.388 € |
| Boom (+10 % p.a.) | 30.160 € | 70.977 € | 50.134 € |
Die Tabelle zeigt das Kernprinzip: Die Sondertilgung liefert in jedem Szenario fast dasselbe Ergebnis, weil ihre Rendite vom Kreditzins abhängt und nicht vom Markt. Der ETF-Sparplan schwankt dagegen zwischen Verlust und deutlichem Gewinn. In diesem Beispiel überholt er die Sondertilgung ab etwa 4,3 % Rendite pro Jahr.
Wann welche Strategie die bessere Wahl ist
Die Sondertilgung ist die richtige Wahl, wenn einer dieser Punkte auf dich zutrifft:
- Dein Kreditzins liegt über 4 %. Dann muss der ETF nach Steuern eine Rendite schaffen, die historisch nicht selbstverständlich ist.
- Deine Zinsbindung läuft bald aus und du willst die Restschuld vor der Anschlussfinanzierung drücken.
- Schulden belasten dich. Der psychologische Wert eines abbezahlten Hauses taucht in keiner Renditerechnung auf, ist aber real.
Der ETF-Sparplan spielt seine Stärke aus, wenn dein Kreditzins niedrig ist, du mindestens 10 bis 15 Jahre Zeit hast und zwischenzeitliche Kursverluste aushältst, ohne zu verkaufen.
Bevor du überhaupt sondertilgst oder investierst: Erst Dispo und Konsumkredite loswerden, dann einen Notgroschen von 3 bis 6 Monatsausgaben aufbauen. Beides schlägt jede der drei Strategien.
Warum Vermieter seltener sondertilgen sollten
Bei einer vermieteten Immobilie setzt du die Schuldzinsen als Werbungskosten von deinen Mieteinnahmen ab (§ 9 EStG). Bei 42 % persönlichem Steuersatz kostet dich ein Kreditzins von 3,5 % effektiv nur rund 2 %. Jede Sondertilgung reduziert diesen Steuervorteil, weil weniger Zinsen anfallen.
Die Folge: Die Messlatte für den ETF sinkt deutlich. Im Beispiel oben liegt der Break-even bei Vermietung schon bei etwa 2,5 % ETF-Rendite statt 4,3 % im Eigenheim-Fall. Deshalb tilgen erfahrene Vermieter ihre vermieteten Objekte oft bewusst langsam und nutzen freies Kapital lieber für Investments oder das nächste Objekt.
Stell im Rechner einfach auf „Vermietet“ um und trag deinen Steuersatz ein. Der Steuervorteil fließt dann automatisch in die jeweilige Strategie zurück.
Häufige Fragen
Meine Bank erlaubt nur 5 % Sondertilgung pro Jahr. Was heißt das für die Rechnung?
Wie realistisch sind 7 % ETF-Rendite pro Jahr?
Was passiert bei der Anschlussfinanzierung, wenn ich nicht sondertilge?
Kann ich ETF-Verluste steuerlich verrechnen?
- § 32d EStG: Gesonderter Steuertarif für Kapitalerträge (Abgeltungsteuer), Bundesministerium der Justiz
- § 20 InvStG: Teilfreistellung für Investmentfonds, Bundesministerium der Justiz
- § 9 EStG: Werbungskosten, Bundesministerium der Justiz
- Zinssätze und Renditen für Wohnungsbaukredite, Deutsche Bundesbank
- Kredit und Schulden: Informationen zur vorzeitigen Rückzahlung, Verbraucherzentrale
Der Kreditzins ist deine Messlatte, nicht die ETF-Rendite
Die meisten rechnen bei dieser Frage falsch herum: Sie fragen, was der ETF bringt. Entscheidend ist aber, was die Sondertilgung garantiert bringt, nämlich deinen Kreditzins als risikofreie und steuerfreie Rendite. Bei 3,5 % Sollzins muss ein Aktien-ETF vor Steuern gut 4 % schaffen, nur um gleichzuziehen. Das hat er historisch meist getan, aber eben nicht immer.
Meine Faustregel: Liegt dein Kreditzins unter 3 %, investiere ich den freien Betrag lieber an der Börse. Ab etwa 4 % tilge ich zuerst, denn eine sichere 4-Prozent-Anlage findest du sonst nirgends. Dazwischen entscheidet dein Nervenkostüm, und genau dafür ist der 50/50 Mix da: Er ist rechnerisch nie die beste Lösung, aber psychologisch oft die klügste, weil du beide Wege gehst und keinen Fehler bereust.
Eine Ausnahme gilt für Vermieter: Wer Schuldzinsen absetzen kann, sollte mit dem Tilgen nicht eilen. Und egal welche Strategie du wählst: Rechne dein Depot-Wachstum mit dem Zinseszinsrechner nach und vergleiche vorher die Kosten deines Brokers im Neobroker-Vergleich. Gebühren fressen sonst genau die Mehrrendite auf, um die es hier geht.
