Quadratmeterpreis Rechner
Berechne den Preis pro m² für Kauf, Miete oder Grundstück und vergleiche ihn direkt mit dem Marktdurchschnitt deiner Stadt.
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Vergleich mit Marktdurchschnitt
Quadratmeterpreis verstehen
Wie der m²-Preis berechnet wird, welche Flächen wirklich zählen und wie du den Wert richtig einordnest.
Was der Quadratmeterpreis aussagt
Der Quadratmeterpreis ist die wichtigste Vergleichsgröße im Immobilienmarkt. Du erkennst auf einen Blick, ob ein Angebot in der Region marktüblich liegt oder ob du dich verhandeln musst. Egal ob Kauf, Miete oder Grundstück: Erst der m²-Preis macht zwei Objekte mit unterschiedlicher Größe wirklich vergleichbar.
Wichtig dabei: Der reine Quadratmeterpreis sagt nichts über die Bausubstanz, die Lage oder die Ausstattung. Eine sanierungsbedürftige Altbauwohnung in Bestlage kann denselben m²-Preis haben wie ein durchschnittlicher Neubau am Stadtrand. Du nutzt den Wert deshalb als ersten Anhaltspunkt und ergänzt ihn mit Bodenrichtwert, Gutachten und Vergleichsangeboten.
So berechnest du den m²-Preis
Die Grundformel ist einfach. Du teilst den Gesamtpreis durch die Fläche. Bei einer Eigentumswohnung nimmst du die Wohnfläche nach Wohnflächenverordnung, bei einem Grundstück die Grundstücksfläche aus dem Grundbuch.
Bei der Miete berechnest du den m²-Preis pro Monat. Das ist die sogenannte Nettokaltmiete pro Quadratmeter und der zentrale Wert für jeden Mietspiegel.
Welche Flächen zählen, welche nicht
Die Wohnfläche regelt die Wohnflächenverordnung (WoFlV) seit 2004. Sie gilt für alle nach diesem Stichtag abgeschlossenen Mietverträge und für die meisten Kaufverträge. Nicht jeder Raum zählt zu 100 Prozent zur Wohnfläche, das ist der häufigste Fehler beim Vergleich von Angeboten.
| Flächentyp | Anrechnung | Hinweis |
|---|---|---|
| Wohnräume über 2 m Höhe | 100 % | Voll anrechenbar |
| Dachschrägen 1 bis 2 m | 50 % | Halbe Anrechnung |
| Dachschrägen unter 1 m | 0 % | Zählt nicht |
| Balkon, Loggia, Terrasse | 25 % | Bis 50 % bei hochwertiger Lage |
| Wintergarten unbeheizt | 50 % | Beheizt: 100 % |
| Keller, Dachboden, Garage | 0 % | Zubehörfläche, keine Wohnfläche |
| Schwimmbad innerhalb der Wohnung | 100 % | Beheizt und Wohnzweck |
Durchschnittliche Quadratmeterpreise nach Stadt
Die Preise schwanken je nach Stadt und Lage extrem. Zwischen Dortmund und München liegt der Faktor 3. Diese Werte sind Durchschnittspreise für Bestandswohnungen im mittleren Lagesegment und dienen als Orientierung.
| Stadt | Kauf €/m² | Miete €/m² (kalt) |
|---|---|---|
| München | 7.855 € | 22,50 € |
| Frankfurt am Main | 5.800 € | 17,50 € |
| Hamburg | 5.700 € | 16,80 € |
| Berlin | 5.600 € | 16,20 € |
| Stuttgart | 5.500 € | 16,40 € |
| Düsseldorf | 4.300 € | 13,90 € |
| Köln | 3.790 € | 13,20 € |
| Hannover | 3.200 € | 11,40 € |
| Leipzig | 2.800 € | 9,80 € |
| Dortmund | 2.400 € | 9,10 € |
| Bundesdurchschnitt | 3.500 € | 12,00 € |
Quelle: Aggregierte Auswertungen von ImmoScout24, Immowelt und Engel & Völkers, Stand Q1 2026. Beachte, dass innerhalb einer Stadt die Spannweite riesig ist. In München unterscheiden sich Schwabing und Aubing teils um mehr als 4.000 €/m².
Welche Faktoren den m²-Preis hochziehen
Zwei Wohnungen mit identischer Fläche können sich im Preis verdoppeln. Das liegt selten an einem einzigen Faktor, sondern an mehreren Effekten gleichzeitig.
- Lage: Mikrolage schlägt Makrolage. Eine ruhige Seitenstraße in zentraler Lage kostet pro m² oft mehr als ein Penthouse in einer lauten Hauptstraße.
- Baujahr und Energieeffizienz: Ein KfW-40-Neubau erzielt 15 bis 25 Prozent Aufschlag gegenüber einem Bestandsbau ohne Sanierung.
- Ausstattung: Fußbodenheizung, Aufzug, Tiefgaragenplatz und Balkonausrichtung beeinflussen den m²-Preis spürbar.
- Grundriss: Eine 30 m² Singlewohnung kostet pro Quadratmeter oft 20 Prozent mehr als eine 90 m² Familienwohnung im selben Haus.
- Zustand: Sanierungsstau drückt den Preis um 10 bis 30 Prozent. Käufer rechnen die Modernisierungskosten direkt vom Kaufpreis ab.
- Stockwerk: Erdgeschoss ohne Garten ist meist günstiger, oberste Etage mit Dachterrasse erzielt Aufschläge bis 15 Prozent.
Mietpreisbremse und Quadratmeterpreis
In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt gilt die Mietpreisbremse. Du darfst bei Neuvermietung höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete pro m² verlangen. Diese Vergleichsmiete steht im qualifizierten Mietspiegel deiner Stadt.
Beispiel: Liegt die ortsübliche Miete bei 12,00 €/m² Kaltmiete, beträgt die zulässige Höchstmiete 13,20 €/m². Bei 80 m² Wohnfläche sind das maximal 1.056 € Kaltmiete pro Monat. Ausnahmen gelten für Neubauten ab 2014 und umfassend modernisierte Wohnungen.
Häufige Fragen zum Quadratmeterpreis
Ist der Quadratmeterpreis im Exposé verbindlich?
Warum unterscheiden sich m²-Preise innerhalb derselben Straße so stark?
Wie unterscheidet sich Wohnfläche von Nutzfläche?
Lohnt sich Kauf oder Miete bei meinem m²-Preis mehr?
Rechtliche Grundlagen und Daten
Der m²-Preis ist ein guter Vergleichswert
Der Quadratmeterpreis ist die schnellste Möglichkeit, um zwei Immobilien überhaupt vergleichbar zu machen. Liegt ein Angebot 20 Prozent über dem Stadtdurchschnitt, braucht es einen klaren Grund: Bestlage, Neubau oder hochwertige Ausstattung. Ohne diese Argumente lohnt eine genauere Prüfung, bevor du in die Verhandlung gehst.
Was viele Käufer unterschätzen: Die Wohnflächenangabe im Exposé ist oft optimistisch gerechnet. Balkone werden mit 50 statt 25 Prozent angesetzt, Dachschrägen großzügig interpretiert. Lass dir vor Vertragsabschluss eine Wohnflächenberechnung nach WoFlV vorlegen. Schon zwei oder drei Quadratmeter weniger Fläche ändern den fairen Kaufpreis schnell um 10.000 € oder mehr.
Mein Tipp für die schnelle Markteinschätzung: Schau dir mindestens fünf Vergleichsobjekte in der gleichen Postleitzahl an, bevor du ein Angebot bewertest. Wer den eigenen Mikromarkt kennt, verhandelt souveräner.
