Immobilien-Rechner

Mietrendite Rechner

Berechne Brutto- und Nettomietrendite deiner Immobilie in Sekunden. Inkl. Kaufnebenkosten, Verwaltung, Instandhaltung und Leerstand.

Von Florian Baumann Inhaltlich geprüft am 26. September 2026

Kaufpreis & Nebenkosten

Kaufpreis der Immobilie

Kaufnebenkosten Notar, Grunderwerbsteuer, Makler

10,0 %

Mieteinnahmen

Monatliche Kaltmiete

Leerstandsquote pro Jahr

2,0 %

Laufende Kosten

Verwaltungskosten pro Jahr, nicht umlagefähig

Instandhaltungsrücklage pro Jahr

Sonstige Kosten pro Jahr, optional

Finanzierungskosten Zinsen pro Jahr, optional

Eingesetztes Eigenkapital optional, für die Eigenkapitalrendite

Deine Ergebnisse

Nettomietrendite

—

nach Kosten & Nebenkosten

Bruttomietrendite

—

vor Kosten

Jahresmiete netto

—

nach Leerstand

Jahreskosten gesamt

—

Verwaltung, IH, Sonstiges

Jahresüberschuss

—

Nettomiete minus Kosten

Amortisationszeit

—

Gesamtinvestition / Überschuss

Eigenkapitalrendite nach Zinsen

—

Trag Zinsen und Eigenkapital ein

Einordnung der Nettomietrendite

0 % schlecht (< 3 %) gut (4-6 %) sehr gut (> 6 %) 10 %+

—

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Kurz gesagt

Kaufst du eine Wohnung für 300.000 € und vermietest sie für 1.000 € kalt im Monat, liegt die Bruttomietrendite bei 4,00 %. Nach 10 % Kaufnebenkosten, 2 % Leerstand sowie 360 € Verwaltung und 1.200 € Instandhaltung im Jahr bleiben 3,09 % Nettomietrendite. Bei 1.200 € Miete steigt sie auf 3,80 %.

Beispielrechnung: Brutto- und Nettomietrendite

10 % Kaufnebenkosten, 2 % Leerstand, ohne Finanzierungskosten.

Kaufpreis	Kaltmiete pro Monat	Kosten pro Jahr	Bruttomietrendite	Nettomietrendite
200.000 €	800 €	1.300 €	4,80 %	3,69 %
300.000 €	1.000 €	1.560 €	4,00 %	3,09 %
300.000 €	1.200 €	1.560 €	4,80 %	3,80 %
400.000 €	1.300 €	1.900 €	3,90 %	3,04 %

Kosten = nicht umlagefähige Verwaltung plus Instandhaltung, vor Steuern. Stand Oktober 2026. Gerechnet mit diesem Rechner von finanzfacts.de.

Alles zur Mietrendite

Was die Kennzahl bedeutet, wie sie sich berechnet und was eine gute Rendite ausmacht.

Grundlagen

Was ist die Mietrendite?

Die Mietrendite ist die wichtigste Kennzahl beim Immobilieninvestment. Sie gibt an, wie viel Prozent des eingesetzten Kapitals du pro Jahr als Mieteinnahmen zurückerhältst. Man unterscheidet zwischen Brutto- und Nettomietrendite.

Die Bruttomietrendite ist schnell berechnet und eignet sich für einen ersten Überblick beim Vergleich mehrerer Objekte. Die Nettomietrendite ist realistischer, weil sie Kaufnebenkosten und laufende Kosten einbezieht.

Berechnung

So rechnet der Rechner

Bruttomietrendite:

Bruttomietrendite = (Jahreskaltmiete / Kaufpreis) × 100

Ohne Kaufnebenkosten und laufende Kosten

Nettomietrendite:

Nettomietrendite = (Jahresnettomiete – Jahreskosten) / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100

Jahresnettomiete = Jahresmiete × (1 – Leerstandsquote)

Praxis-Tipp: Setze die Instandhaltungsrücklage mit der Petersschen Formel an: ca. 1-1,5 % des Gebäudewerts pro Jahr (nicht des Grundstückswerts). Bei einer 300.000-€-Immobilie mit 200.000 € Gebäudewert sind das rund 2.000-3.000 € im Jahr.

Benchmarks

Was ist eine gute Mietrendite?

Die Mietrendite variiert stark nach Lage und Immobilientyp. Als Faustregeln gilt in Deutschland:

Nettomietrendite	Bewertung	Typische Lage
unter 2 %	Schwach	Top-A-Lagen (München, Hamburg Innenstadt)
2 – 3 %	Unterdurchschnittlich	Gute A-Städte, Trendviertel
3 – 4 %	Durchschnittlich	B-Städte, Randlagen
4 – 6 %	Gut	B/C-Städte mit Wachstumspotenzial
über 6 %	Sehr gut	C/D-Städte, strukturstarke Kleinstädte

Beachte: Eine hohe Rendite geht oft mit höherem Risiko einher (Leerstand, Wertverlust). Einige Investoren akzeptieren niedrigere Renditen in A-Städten bewusst, weil sie langfristig auf Wertsteigerung setzen.

Kaufnebenkosten

Welche Nebenkosten entstehen beim Immobilienkauf?

Die Kaufnebenkosten in Deutschland betragen je nach Bundesland zwischen 7,5 % und 15 % des Kaufpreises. Sie setzen sich zusammen aus:

Grunderwerbsteuer: 3,5 % (Bayern) bis 6,5 % (Brandenburg, NRW, SH u.a.) des Kaufpreises
Notarkosten: ca. 1,0-1,5 % des Kaufpreises (Pflicht bei jedem Immobilienkauf)
Grundbuchkosten: ca. 0,5 % des Kaufpreises
Maklerprovision: 0 bis 3,57 % je Partei (seit 2020 gilt Halbteilungsgrundsatz)

Wichtig: Kaufnebenkosten sind nicht finanzierbar (Banken beleihen meist nur den Kaufpreis) und müssen aus Eigenkapital bezahlt werden. Sie erhöhen deine tatsächliche Investition und senken damit die Nettomietrendite erheblich.

FAQ

Häufige Fragen

Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettomietrendite?

Die Bruttomietrendite setzt die Jahreskaltmiete direkt ins Verhältnis zum Kaufpreis. Sie ist einfach zu berechnen, aber wenig aussagekräftig, weil sie weder Kaufnebenkosten noch laufende Kosten berücksichtigt. Die Nettomietrendite zieht alle relevanten Kosten ab und gibt ein realistisches Bild der tatsächlichen Verzinsung deines eingesetzten Kapitals.

Sollte ich die Finanzierungskosten in die Renditeberechnung einbeziehen?

Das kommt auf die Perspektive an. Die objektbezogene Rendite (ohne Finanzierung) zeigt, wie profitabel die Immobilie an sich ist. Die eigenkapitalbezogene Rendite (mit Finanzierung) zeigt den Leverage-Effekt: Durch Fremdkapital kannst du mit wenig Eigenkapital eine höhere Rendite auf dein eingesetztes Geld erzielen, sofern die Mietrendite den Zinssatz übersteigt. Unser Rechner zeigt beides: Die Nettomietrendite bildet die objektbezogene Sicht ohne Finanzierung ab. Wenn du deine Zinsen pro Jahr und dein eingesetztes Eigenkapital einträgst, zeigt er zusätzlich die Eigenkapitalrendite nach Zinsen.

Wie hoch sollte die Instandhaltungsrücklage sein?

Als Faustregel gilt die Peterssche Formel: ca. 1,0-1,5 % des Gebäudewerts (ohne Grundstück) pro Jahr zurücklegen. Bei Neubau sind 0,5-0,8 % realistisch, bei älteren Gebäuden ab Baujahr vor 1990 solltest du eher 1,5-2 % ansetzen. Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) haben zudem gesetzlich vorgeschriebene Rücklagen, die du gesondert einplanen musst.

Was ist eine realistische Leerstandsquote?

In angespannten Wohnungsmärkten (A-Städte) liegt der Leerstand oft unter 1 %. In B- und C-Städten sind 2-4 % realistisch. In Regionen mit Abwanderung oder schwacher Nachfrage kann er auch 5-10 % erreichen. Setze für eine konservative Kalkulation mindestens 2 % an, auch wenn du aktuell vollvermietet bist. Neben dem Leerstand kostet dich auch ein Mieter Geld, der zu spät zahlt: Die Miete ist bis zum dritten Werktag des Monats fällig (§ 556b BGB), danach ist er ohne Mahnung im Verzug. Die Zinsen dafür rechnet der Verzugszinsen-Rechner aus.

Warum ist die Nettomietrendite so viel niedriger als die Bruttomietrendite?

Weil Kaufnebenkosten (10-15 % des Kaufpreises) die Gesamtinvestition deutlich erhöhen und gleichzeitig laufende Kosten die Nettomiete reduzieren. Beispiel: Eine Immobilie mit 4 % Bruttomietrendite hat nach Nebenkosten und laufenden Kosten oft nur noch 2,5-3 % Nettomietrendite. Das entspricht einer Reduktion um 25-35 % allein durch Kosten.

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Quellen

Quellen und rechtliche Grundlagen

Alle Quellen zuletzt geprüft am 9. Oktober 2026.

Über den Autor

Florian Baumann

Florian hat Wirtschaftsinformatik in Würzburg studiert und ist seit über 20 Jahren im Online-Marketing tätig. Seit mehreren Jahren investiert er privat in ETFs, Aktien, Krypto und Immobilien. Mit finanzfacts.de möchte er Menschen den einfachsten Weg vom Finanzeinsteiger zum informierten Investor zeigen.

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